西南四城楼市PK 昆明差在哪里？
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城市也需要有自知之明，才能有清晰理性的定位和规划。
评价城市化水平有很多维度，楼市发展也是其中的一个注脚。
我们通过对西南四城（重庆、成都、昆明、贵阳）楼市的简单分析（市场篇），并且选取热门楼盘进行对比（产品篇），也许能更加清楚地看到昆明的优势和差距。
严谨来说，西南地区包括重庆市、四川省、贵州省、云南省、西藏自治区共五个省市区。
从经济发展和城市建设的角度出发，说重庆、成都、昆明、贵阳是西南最有代表性的城市，应该没有太大争议。
四个城市各有鲜明地域特色，并非美得千篇一律。
有的以生活舒适安逸而著称，有的山水穿城而过非常魔幻，有的是国内旅游的热门目的地，有的则是许多人选择旅居养老的地方。
其中以成都、重庆为中心形成的成渝城市群，不仅带动相关板块融合发展，更是在西部形成高质量发展的重要增长极。
（图源：第一财经《2021城市商业魅力排行榜》）
无论是经济发展水平还是人口数量，成都、重庆都远超昆明、贵阳。这两个城市发展势头迅猛，许多房企都在此深耕，为西南地区带来了一些堪称典范的高品质宜居产品。
从城市能级来看，昆明和贵阳放在一起比较合适。两城均在二线城市之列，如果要给两者的经济发展水平分个高低的话，只能从具体的数据来看。
根据统计局数据，2020年昆明市地区生产总值约6733.79亿，贵阳市的地区生产总值则约4311.65亿，两者有一定差距。
按照第七次人口普查数据，昆明市常住人口约846万，城镇化率约79.67%。贵阳市常住人口约599万人，城镇化率约80.07%。虽然昆明常住人口要多出200多万，两个省会城市的城乡人口结构却相差不大。
当我们分析昆明的楼盘时，大家倾向于和重庆、成都作比较，会有点怒其不争。很少会和贵阳的产品来横向对比。
比上不足，比下……不想比。
最近发布的一项统计数据就能从一个侧面看出昆明人的心态。（当然，不是指所有昆明人）。
中国社科院财经战略研究院和贝壳研究院城市居住联合课题组发布的《2021年中国城市生活圈活力指数》显示，昆明“城市生活圈活力指数”综合得分为93.43分，在统计范围内的60个城市中位居第四。
（图源：贝壳研究院）
数据按照“15分钟生活圈”各项指标的表现进行评估得出。昆明拥有环境品质度这一指标的加分项，还有配套聚集性优势，所以排名靠前。
其实很多人并不把这样的排名太当真，最多调侃几句。但是，看到贵阳居然排在昆明前面，评论区吐槽尤其凶猛。（对评论感兴趣的话，可以点这里：《“城市生活圈活力指数”排名发布：昆明位列省会城市第二》）
只能说，对昆明爱之深，责之切吧。
重庆、成都、昆明、贵阳的城市体量、调控手段、购房政策的不同，也会体现在楼市上。
我们来看一下整体的市场趋势，先看供应量和成交量。
（西南四城住宅供应量和成交量 图源：克而瑞）
重庆、成都和昆明、贵阳的体量有明显差距。
四城中，去年成都供应量和成交量最高。重庆紧随其后，在2018年供应和成交量超过成都。昆明和贵阳的市场体量差距不是很大。
在房价上，昆明最高，最先跨入单价1.5万行列。贵阳房价未过万，甚至出现下跌趋势。成都和重庆房价出现两个重叠点，目前来看，成都房价略高于重庆。
（西南四城房价对比 图源：克而瑞）
当然了，四城的楼市情况处于一个变化的过程中，很难几句话说清楚，在全国调控的大背景下，楼市趋于理性，但是仅从上半年市场表现来看，活跃度也有很大差异。
具体来看，重庆2021年上半年和2020年的上半年相比，销售的套数增长了75.92%，销售面积增长了67.54%，成交的均价也上涨了13.59%，成交总价上涨了90.30%。（数据来源：重庆锐理）
在今年春节后，重庆楼市回暖。到了5月份前后，迎来“小阳春”，多个热门楼盘出现排队抢房的火热场景。
供应量减少，需求还在增加，整个住宅市场的存量变少。到今年5月底，商品住宅的去化周期约2.7个月。也在一定程度上推高了房价。
不过，在西南四城中，重庆也是唯一试点征收房产税的（到今年正好征收了十年），一定程度上抑制了投资需求，所以重庆房价要低于成都。
成都楼市也持续火热，上半年商品住宅供应量同比、环比分别下降20%、53%，但是成交量同比、环比分别上涨12%、6%。整体呈现出供小于求的局面。
（成都新房供应量下降 图源：乐居网四川）
价格上，成都楼市受到政策调控影响较大，房价出现涨跌的反弹。其中，6月成都新房销售价格环比上涨0.9%，同比上涨1.0%。（数据来源：克而瑞地产研究、国家统计局）
成都通过摇号预审购房资格，各项调控都是从严执行，限购限贷的强度也要高于同级别城市。虽然能抑制房价过快上涨的势头，但是城市体量以及较好的发展前景，使得成都置业需求旺盛，销量上涨动能充沛。
贵阳楼市上半年的表现可以说是“成也X大，败也X大”。
在X大降价甩卖的几个月里，购房者表现了大无畏的精神，也在一定程度上营造了楼市“虚假的繁荣”。
当狂欢散去，被透支的市场购买力导致了接下来的8月份成交惨淡。多个楼盘接力降价，反而加深了购房者的观望情绪，市场信心很难提振。
从国家统计局的数据上来看，贵阳房价从2020年5月开始环比上涨，但是在最严调控和以价换量的操作下，今年6月份，房价又跌回去了。虽然7、8月份房价没有继续跌，但是整体房价仍未过万，仅观山湖区的房价在1.2w/㎡左右。
（贵阳房价变动情况 图源：贵阳楼市情报）
最后说一下昆明。
昆明今年的房价走势和贵阳比较类似。从5月见顶之后，房价开始回调。今年8月新房住宅成交均价低于1.4w/㎡。
（数据来源：昆明锐理 昆明楼市整理制图）
价格下探，成交量并没有上涨。在一大波打折促销过后，到了8月份，市场希望通过小幅涨价提振信心，然而并没有起什么作用。
毕竟，仍然有一部分房企在回款压力下，推出特价房、工抵房这样的低价房，购房者如果抱着“房价还没降到底”的预期，市场回暖将会非常困难。
当然，昆明市场也有其他城市没有的问题。随着今年环滇环境整治的展开，部分项目停止销售，也在一定程度上对房价产生影响。
西南四城，成都在今年的新一线城市中排名第一，高于杭州。
重庆则排在第三。两座城市处于你追我赶的竞争关系，同时也得益于成渝城市群协同发展，放在全国，也是极具潜力的两个城市。
昆明和贵阳都属于二线城市，无论是对人口的吸引力还是城市发展水平，都远不及成渝。
如果说贵阳的房价水平与城市发展保持着一定的一致性，那么，昆明的房价似乎和城市发展水平脱节了。
很多人可能都有这样的疑问：昆明在GDP、人口、城市规划等都无法与重庆、成都相提并论。那么，昆明住宅均价凭什么居西南之首呢？
其实，这个问题的关键在于统计样本的选取。大部分统计房价的数据，在统计昆明的时候是选取主城五区，区域比较集中，房价没有非常大的差距。
但是，成都和重庆的城市能级不一样，如果统计对象是大成都或者大重庆的区域，数据上可能会包括远郊盘，统计数据就会存在一个被平均的问题。
（6月昆明、成都、重庆房价地图 图源：昆明锐理、大堂数据研究中心、重庆楼市）
如果只是看昆明主城区、成都市11个区+3个新区、重庆主城9区，就会发现成都的青羊区、武侯区、锦江区、成华区、高新南区房价远高于2万，金牛区和天府新区接近2万。
重庆中心城区房价有比昆明高的渝中区，也有和昆明房价相差不大的区域。
所以，不能简单地说，昆明房价比成都、重庆高。
至于昆明目前房价和收入水平相比是否合理？政策调控下，是否会出现回调，那就是另外一个问题了。
囿于篇幅，西南四城的市场篇暂且简单地讲这么多。下篇我们将选取四城近期热门楼盘，从产品角度出发，看看昆明和其他城市相比，差在哪里？
（欢迎评论区分享你对西南四城市场的看法~）
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